Não perca mais tempo e nem dinheiro com um contrato de imóvel que não mais atende suas necessidades.

Se o contrato de compra e venda de imóvel na planta não prevê a devolução dos valores pagos em caso de desistência por parte do comprador, é possível recorrer ao Poder Judiciário para buscar a devolução desses valores. Isso porque a legislação brasileira garante a proteção do consumidor em casos como esse.

A Lei nº 8.078/1990, conhecida como Código de Defesa do Consumidor, estabelece que as cláusulas contratuais devem ser interpretadas de forma mais favorável ao consumidor e que qualquer cláusula que coloque o consumidor em desvantagem excessiva deve ser considerada nula. Dessa forma, mesmo que o contrato não preveja a devolução dos valores em caso de desistência, é possível alegar a abusividade da cláusula e buscar a restituição dos valores pagos.

Além disso, o Superior Tribunal de Justiça já se posicionou no sentido de que é abusiva a cláusula contratual que prevê a perda total das parcelas pagas pelo comprador em caso de distrato. Segundo a jurisprudência, a construtora tem direito a reter uma parte do valor pago pelo comprador para cobrir eventuais prejuízos, mas a retenção integral dos valores pagos é considerada excessiva e contrária à legislação de proteção do consumidor.

Se aplica o tema 971 do STJ (aplicabilidade reversa da cláusula penal unilateral), caso haja clausula penal ao inadimplemento do comprador, se aplica esta mesma clausula no inadimplemento do construtor, sendo ela usada como base se necessário arbitramento pelo juiz da multa ao construtor.

Antes de 2018, a porcentagem a ser devolvida era negociada individualmente entre o comprador e a construtora, e muitas vezes resultava em perdas significativas para o comprador. No entanto, desde a entrada em vigor da Lei do Distrato (Lei 13.786/2018), a porcentagem a ser devolvida em caso de distrato é fixada em até 50% do valor pago pelo imóvel, quando houver culpa exclusiva do comprador, como em caso de desistência sem justificativa plausível ou inadimplemento do comprador.

No entanto, quando há culpa exclusiva da construtora, como no caso de atraso na entrega do imóvel, a porcentagem a ser devolvida pode chegar a 100% do valor pago.

Além disso, a Lei do Distrato também estabelece que, nos casos em que o comprador já tiver pago mais de 80% do valor do imóvel, a retenção máxima permitida é de 25% do valor pago, independentemente da causa do distrato. Cabe pontuar que pode ter além desta porcentagem mais 6% referente a comissão de corretagem, mais sendo o limite legal de 31% em todos os casos. Isso se aplica em imóveis não entregues, caso o comprador já esteja na posse do imóvel poderá incidir outros encargos, que devem ser analisados caso a caso.

É importante ressaltar que essas porcentagens podem ser objeto de negociação entre as partes, mas a lei estabelece um limite máximo que não pode ser ultrapassado.

Se você deixar de pagar as parcelas para a construtora, ela poderá rescindir o contrato de compra e venda, ficando com o valor que já foi pago até o momento como forma de indenização por perdas e danos. Além disso, a construtora poderá executar judicialmente o contrato, buscando a cobrança das parcelas em atraso, juros e multas previstos em contrato.

É importante lembrar que a rescisão do contrato por inadimplência pode gerar algumas consequências desfavoráveis ao comprador, como a negativação do nome nos órgãos de proteção ao crédito e a perda do valor já investido no imóvel.

Por isso, é fundamental que o comprador mantenha o pagamento das parcelas em dia ou, caso não seja possível, a melhor opção pode ser a negociação extrajudicial ou ainda uma ação judicial para o distrato da compra.

Com base na Lei 13.786/18, que regulamenta o distrato de imóveis em loteamentos, é possível desistir da compra de um lote de terreno. Assim como na compra de imóveis na planta, a lei estabelece prazos e percentuais de devolução para a restituição dos valores pagos.

O comprador tem direito a desistir da compra em até 7 dias após a assinatura do contrato, sem qualquer ônus desde que realizada a distância ou em estande de vendas. Além disso, caso o contrato não estabeleça prazo específico para a conclusão das obras ou entrega do lote, o comprador pode requerer o distrato a qualquer tempo.

A restituição dos valores pagos será feita em até 12 parcelas mensais após a assinatura da rescisão, podendo ser retido no máximo o valor equivalente a 10% do total pago pelo comprador, como forma de indenização.

Sim, é possível fazer o distrato de um imóvel já financiado pelo banco. Nesse caso, a negociação deve ser feita tanto com a construtora quanto com a instituição financeira responsável pelo financiamento. É importante destacar que, em alguns casos, a quitação do financiamento pode ser necessária antes da restituição dos valores pagos à construtora.

A restituição dos valores pagos ao banco dependerá das condições negociadas com a instituição financeira. Em geral, o valor já pago será utilizado para quitação do saldo devedor e, caso haja saldo a favor do comprador, ele será restituído. Vale lembrar que a legislação garante ao consumidor o direito à devolução dos valores pagos de forma corrigida, além de eventuais perdas e danos, caso haja prejuízos decorrentes do distrato.

De acordo com o Código de Defesa do Consumidor (CDC), em seu artigo 35, o fornecedor do serviço é obrigado a cumprir com o que foi oferecido e acordado no momento da contratação. Portanto, se houver uma diferença entre o projeto apresentado e o imóvel entregue, o consumidor tem o direito de desistir da compra e receber a devolução do valor pago, além de eventuais danos morais e materiais.

Caso o comprador decida desistir da compra por essa razão, é importante que ele busque comprovar a diferença entre o projeto apresentado e o imóvel entregue, por meio de documentos, panfletos de divulgação, fotos, e-mails ou quaisquer outros meios de prova. Aconselha-se também que o comprador comunique imediatamente a construtora sobre as irregularidades por e-mail ou notificação.

Com base na Lei nº 13.786/2018, também conhecida como “Lei dos Distratos”, em caso de atraso na entrega do imóvel, o comprador tem o direito de desfazer o contrato de compra e venda e receber de volta os valores pagos devidamente corrigidos, sem prejuízo de eventuais perdas e danos decorrentes do atraso.

Se o atraso for inferior a 180 dias, o comprador mesmo assim pode optar pela rescisão do contrato, com a restituição dos valores pagos, ou ainda aguardar a conclusão da obra, com direito a receber indenização correspondente a 1% do valor pago à construtora a cada mês de atraso após o prazo de 180 dias de tolerância.

Cabe ressaltar que, para ter direito à indenização por atraso na entrega do apartamento, é necessário que o atraso seja imputável à construtora, ou seja, que não seja causado por força maior ou caso fortuito, como por exemplo, a ocorrência de uma pandemia que afete o andamento da obra.

A possibilidade de reaver o valor pago a título de comissão de corretagem depende das circunstâncias em que a contratação foi realizada e das cláusulas previstas no contrato.

Segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), é possível a restituição da quantia paga a título de comissão de corretagem caso a contratação tenha sido realizada diretamente com a construtora ou incorporadora, sem a intermediação de uma imobiliária ou corretor de imóveis. Nesse caso, a comissão de corretagem seria considerada uma cláusula abusiva e o comprador teria o direito de reaver o valor pago.

A jurisprudência também entende que a devolução do valor de corretagem é cabível quando o negócio não se concretiza por culpa exclusiva da construtora ou incorporadora, como, por exemplo, no caso de atraso na entrega do imóvel. Nesse caso a devolução do valor de corretagem deve ser solicitada diretamente à construtora ou incorporadora.

Por outro lado, se a contratação da corretagem tiver sido feita por intermédio de uma imobiliária ou corretor de imóveis, é necessário analisar as cláusulas do contrato firmado entre as partes para verificar se há previsão de devolução da comissão em caso de desistência da compra.

A taxa SATI (Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária) era comumente cobrada pelas construtoras e incorporadoras durante a venda de imóveis na planta, sendo utilizada para remunerar a assessoria jurídica na elaboração dos contratos de compra e venda. No entanto, em 2013, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) considerou a taxa SATI ilegal, uma vez que a cobrança do serviço já está embutida no preço do imóvel e, portanto, a sua cobrança caracteriza prática abusiva.

Assim, atualmente, a cobrança da taxa SATI é ilegal e os consumidores podem buscar a restituição dos valores cobrados indevidamente, por meio de ação judicial ou extrajudicial.

A taxa de interveniência é uma cobrança que pode ser feita pelas construtoras ou incorporadoras para efetivar a intermediação entre o banco financiador e o comprador do imóvel. Essa taxa é conhecida como “taxa de assessoria técnico-imobiliária” ou “taxa de serviços administrativos”, e tem sido alvo de discussão no âmbito jurídico.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já se manifestou em algumas ocasiões sobre essa questão, entendendo que a cobrança da taxa de interveniência é ilegal quando é imposta ao consumidor a contratação de uma empresa interventora indicada pela construtora ou incorporadora, sem que haja a possibilidade de livre escolha pelo comprador.

Além disso, a jurisprudência tem entendido que a taxa de interveniência não pode ser cobrada em relação ao financiamento bancário, uma vez que não se trata de um serviço prestado pela construtora ou incorporadora, mas sim pelo próprio banco financiador.

Portanto, caso haja cobrança de taxa de interveniência pela construtora ou incorporadora no âmbito do financiamento, é possível questionar judicialmente a sua legalidade e buscar a restituição dos valores eventualmente pagos.

Assim, atualmente, a cobrança da taxa SATI é ilegal e os consumidores podem buscar a restituição dos valores cobrados indevidamente, por meio de ação judicial ou extrajudicial.

Sim, pode ocorrer a diferença dos valores retidos pela construtora a depender do tipo de regime patrimonial adota por esta, se ela tem ou não o regime de patrimônio de afetação relacionada aquele empreendimento.

Segue abaixo a multa sobre o valor pago no caso de distrato.   

COM PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO:
Multa sobre o valor pago pode chegar até 50%.

SEM O PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO:

Limites normais da lei (até 25% de multa – taxa de corretagem – valores a depender se já está em posse do imóvel ou não)

A lei privilegia a construção com o patrimônio de afetação pois trata-se de uma proteção legal para entrega da obra e do empreendimento.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já se manifestou em algumas ocasiões sobre essa questão, entendendo que a cobrança da taxa de interveniência é ilegal quando é imposta ao consumidor a contratação de uma empresa interventora indicada pela construtora ou incorporadora, sem que haja a possibilidade de livre escolha pelo comprador.

Além disso, a jurisprudência tem entendido que a taxa de interveniência não pode ser cobrada em relação ao financiamento bancário, uma vez que não se trata de um serviço prestado pela construtora ou incorporadora, mas sim pelo próprio banco financiador.

Portanto, caso haja cobrança de taxa de interveniência pela construtora ou incorporadora no âmbito do financiamento, é possível questionar judicialmente a sua legalidade e buscar a restituição dos valores eventualmente pagos.

Assim, atualmente, a cobrança da taxa SATI é ilegal e os consumidores podem buscar a restituição dos valores cobrados indevidamente, por meio de ação judicial ou extrajudicial.